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預售屋、新成屋和中古屋的注意事項與糾紛處理方式

預售屋是什麼？

預售屋是指尚未建造完成的房屋，在建築將來完成後預先販售給買方，買方取得房屋所有權需等到建案落成後進行交屋。

預售屋、新成屋和中古屋的優缺點分析

一、買預售屋的優點：

• 自備款可分期繳納，減輕買方的負擔。
• 貸款成數高，銀行願意提供較高貸款比例。
• 房型選擇彈性大，買方能較容易找到理想的房屋。
• 客變室內裝修，買方可以節省裝修成本。

二、買預售屋的缺點：

• 等待交屋時間長，不適合急需入住的買方。
• 無法勘察實際屋況，可能與想像有落差。
• 預售屋施工期間可能面臨品質不穩定或工安意外等風險。

預售屋簽約前必看的10大注意事項：

1. 確認建案已請領建造執照。
2. 契約書審閱不需先支付定金。
3. 不得約定買方須繳回買賣契約書正本。
4. 賣方有義務確保廣告的真實性，廣告宣傳品記載的建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，構成契約之一部分，不得約定廣告僅供參考。
5. 交屋保留款固定是5%，待買方驗屋合格後才交付，不可以自行協商降低交屋保留款。
6. 土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補，如總面積誤差超過3%，買方得解除契約。
7. 房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。
8. 自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由賣方負擔。
9. 附屬建物除陽臺外，其餘如露臺、花臺、雨遮等依現行法都不可計坪計價。
10. 夾層面積須領有建照才能計入產權，且不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。

預售屋平均地權條例上路後的影響

1. 禁止換約轉售，除例外情況外，違者可受罰款。
2. 懲罰炒作行為，違者可處罰款並連續處罰。
3. 建立檢舉獎金制度，鼓勵民眾揭發不法行為。
4. 管制私法人購屋，須取得主管機關許可，限制轉售等情況。
5. 解約需申報登錄，違者可受罰款。

預售屋買賣常見糾紛與處理方式

1. 遇到爛尾樓的處理方式，可主張逾期交屋解約或啟動履約保證機制。
2. 可否要求買方加價才交屋，需檢查解約條款或進行消保法申訴。
3. 建案未依約定施工的處理方式，事前預防並事後補救之間的連貫性。